决定更换物业，选择新物业必须投标三项吗？你

不是必须投标三项。可直接谈判一家公司签订合同。法律依据：《物业管理条例》规定，业主大会有权决定选聘、解聘物业，并非必须投标。（注：此处理解为“投标三项”非法律强制要求）不及时按规定更换物业，可能影响社区管理，降低居民生活质量。
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可谈判一家公司签订合同。具体操作：1.发起业主大会，讨论并决定是否更换物业；2.若决定更换，制定选聘标准；3.与候选物业公司谈判，选择最符合社区需求的签订；4.按规定办理交接手续，确保平稳过渡。
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常见处理方式为召开业主大会决定。选择方式：若业主对现物业不满，应召开全体业主大会，三分之二以上同意即可选新物业，无需强制投标。